Wie Immobilienmakler den Marktwert bestimmen – Einblicke in den Bewertungsprozess

In diesem Interview mit Alexander von Gaisberg, einem erfahrenen Immobilienmakler, erfahren wir, wie er den komplexen Bewertungsprozess von Immobilien durchführt. Von den grundlegenden Basisdaten bis hin zur Analyse von Standort und Marktbedingungen gibt er wertvolle Einblicke, die für Käufer, Verkäufer und Investoren entscheidend sind.

Lernen Sie, welche Methoden Immobilienmakler wie er nutzen, um den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen und wie verschiedene Faktoren die Preisgestaltung beeinflussen.

Furnart: Herr von Gaisberg, vielen lieben Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview genommen haben. Das Thema, über das wir sprechen möchten, ist essenziell: Wie bewertet ein Immobilienmakler eine Immobilie? Können Sie uns hier bitte einen Überblick geben? 

Alexander von Gaisberg: Vielen herzlichen Dank für die Einladung. Die Bewertung einer Immobilie ist in der Tat ein zentraler Bestandteil unserer Arbeit als Immobilienmakler.

Eine möglichst exakte Bewertung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf und sorgt für Transparenz für alle Beteiligten. Der Prozess besteht aus mehreren komplexen und vielschichtigen Schritten und berücksichtigt objektive und subjektive Faktoren. 

Furnart: Das klingt nach einem sehr aufwändigen und zeitintensiven Prozess. Was ist der erste Schritt bei der Bewertung einer Immobilie? 

Alexander von Gaisberg: Der erste Schritt ist immer die Erhebung aller möglicher Basisdaten über die Immobilie. Dazu gehören unter anderem Faktoren wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand der Immobilie und besondere Merkmale. Diese Grunddaten liefern uns eine solide Basis für die spätere Bewertung. 

Furnart: Wie wichtig ist der Standort der Immo bei der Bewertung einer Immobilie? 

Alexander von Gaisberg: Der Standort ist der wichtigste Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Sie kennen ja den alten Spruch: „Was den Wert bestimmt ist Lage, Lage, Lage“.  Als Immobilienmakler berücksichtigen wir sowohl den Mikro- als auch den Makrostandort.

Die Mikrolokalisierung bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie: die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Einkaufszentren.

Die Makrolokalisierung berücksichtigt unter anderem den regionalen Kontext, wie die wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur oder die Attraktivität des Wohnortes. 

Furnart: Wie beeinflusst der Standort denn konkret den Wert einer Immobilie? 

Alexander von Gaisberg: Eine Immobilie in zentraler Lage und mit guter Infrastruktur wird immer höher bewertet als eine vergleichbare Immobilie in einer abgelegenen Region.

Eine gute Lage bedeutet auch eine langfristig positive Wertentwicklung und -stabilität. Immobilienmakler wissen, wie wichtig dies für Käufer und Investoren ist.

Deshalb legen wir großen Wert auf eine detaillierte Standortanalyse. Wir haben aus diesem Grund immer Experten vor Ort, wie z.B. unsere Immobilienmakler Ludwigsburg, welche sich vor Ort exzellent auskennen. 

Furnart: Welche weiteren Faktoren fließen in die Bewertung ein? 

Alexander von Gaisberg: Nach der Analyse der Lage bewerten wir Zustand, Ausstattung und getätigte Modernisierungen der Immobilie. Dabei beurteilen wir, ob die Immobilie saniert oder renovierungsbedürftig ist, wie es um die Bausubstanz bestellt ist und ob möglicherweise auch etwaige Schadstoffe vorhanden sind.

Moderne Heizungsanlagen, hochwertige Materialien, moderne Fenster oder Extras wie Fußbodenheizungen und Photovoltaikanlagen können den Wert deutlich steigern. 

Furnart: Wie wichtig ist der Markt für die Bewertung? 

Alexander von Gaisberg: Der Immobilienmarkt und die wirtschaftliche Lage sind ein weiterer wichtiger Punkt. Wir analysieren die aktuelle Nachfrage und das Angebot an vergleichbaren Immobilien.

Die Marktanalyse gibt uns eine recht genaue Vorstellung davon, was Käufer zu zahlen bereit sind. Die Kenntnis regionaler Preistrends und Marktentwicklungen ist unerlässlich. 

Furnart: Welche Bewertungsmethoden kommen bei Immobilienmaklern zum Einsatz? 

Alexander von Gaisberg: Wir nutzen vor allem das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung.

Das Sachwertverfahren bewertet die Baukosten der Immobilie und zieht einen Abschlag für Abnutzung oder Abschreibung ab. Das Ertragswertverfahren kommt bei renditeorientierten Immobilien zum Einsatz und basiert auf den potenziellen Mieteinnahmen. 

Furnart: Wie kombinieren Sie diese Methoden dann in der Praxis? 

Alexander von Gaisberg: Das hängt immer maßgeblich vom Immobilientyp ab. Eine Eigentumswohnung in der Stadt bewerten wir meist mit dem Vergleichswertverfahren.

Bei Mehrfamilienhäusern ist oft das Ertragswertverfahren sinnvoller und aussagekräftiger. Durch die Kombination dieser Methoden stellen wir sicher, dass die Bewertung fundiert und objektiv ist. 

Furnart: Gibt es besondere Herausforderungen im Bewertungsprozess für Sie als Makler? 

Alexander von Gaisberg: Ja, vor allem bei außergewöhnlichen Objekten wie denkmalgeschützten Häusern, Objekten mit besonderen Merkmalen oder in außergewöhnlichen Lagen. Hier spielt die Erfahrung des Maklers eine entscheidende und ausschlaggebende Rolle.

Auch veränderte Marktbedingungen, wie steigende Zinsen oder neue Gesetze, können die Bewertung erschweren. 

Furnart: Welche Rolle spielt die Digitalisierung bei der Wertermittlung für Sie? 

Alexander von Gaisberg: Die Digitalisierung bietet uns sehr große Chancen. Moderne Tools ermöglichen es uns, Vergleichswerte wesentlich schneller zu finden, Marktanalysen effizienter durchzuführen und Bewertungen noch viel präziser zu machen.

Dennoch bleibt die persönliche Einschätzung eines erfahrenen Immobilienmaklers unersetzlich. Auf den Faktor Mensch kommt es also immer noch an. 

Furnart: Was würden Sie abschließend Immobilienbesitzern raten, die den Wert ihrer Immobilie ermitteln wollen? 

Alexander von Gaisberg: Ich empfehle immer, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und liefert eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie.

Sie ist nicht nur für einen möglichen Verkauf wichtig, sondern auch für die eigene Vermögensplanung. 

Furnart: Vielen Dank für das informative Gespräch. 

Alexander von Gaisberg: Sehr gerne. Es war mir ein Vergnügen.